每经记者 尚希 发自北京

　　“现在打分的话，是70分。按照商业地产的基本逻辑，从开业到比较平稳大概是3~6个月，从目前经营回报来看基本满足要求。”万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆昨日(3月10日)在接受《每日经济新闻》记者采访时，对万科在北京打造的首个购物中心——金隅万科广场的营运状况做出了评价。

　　但毛大庆也表示，“现在需要改善的是市场推广，还是有点弱。”毛大庆直言，由于此前缺乏此类经验，商业运营的同事与商户之前还较为陌生，促销活动能否转化为销售额还有待进一步观察。

　　据了解，万科去年在北京获取的土地总规划面积大约在80万平方米，其中商业办公面积占到了70%以上，而住宅面积仅占30%。土地出让中大量配建的商业地产促使万科不得不“加码”商业。同时，社区养老也是其发力的另一个新方向。

　　此前在接受《每日经济新闻》记者采访时，毛大庆指出万科商业将走“轻资产”路线，“金隅万科广场项目预计年净租金将在8000万元至1亿元之间，北京这几个商业项目若将来都开业了，每年将收取租金3亿元至4亿元，但这并不是最终的追求。”毛大庆对记者表示，“我现在的目标是能够达到开一个商业项目就尽量争取‘资本化’一个，然后以收取管理费等方式来自己运营。”

　　美桥投资集团执行总裁陈晓鸥在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前万科所做的商业项目更偏向于大社区型，“这更需要很强的团队，如何去体现资产价值，包括上游的资金从何而来，下游证券化的市场怎么对接，这都是万科面临的挑战。”

　　“未来每一个万科社区都会形成社区养老，每个项目留一栋楼不销售自持，用作养老。”毛大庆告诉记者。

　实际上，早在2010年位于北京房山区的万科幸福汇项目便是其在社区养老领域的一次探索。根据当时的项目规划，其中老年公寓总体量大约在146套，并采取租售并举的方式。

　　谈及养老地产的盈利预期，毛大庆表示，具体的定价根据客户需求程度有所差异，但一定要维持盈利，“没有纯公益的经营模式。”

　　对于养老地产，投身进入的开发商都在寻求新的盈利模式。此前在接受记者采访时，远洋地产总裁李明同样表示，一定要做盈利的养老机构，因为企业如果没有盈利做驱动，就无法提高办事效率和质量。

　　但对于转型养老地产的动因，毛大庆表示，基于对客户的了解，目前来看，住宅销售的顶点是在10年之内，虽然不同城市快慢不同，但迟早都会到来。根据中国社科院此前发布的一项报告指出，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。