回顾2015年整年的商业地产，相比前几年的高歌猛进发展，2015年商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响，不少商业项目选择推迟开业，避开商业地产“寒冬”期。尽管如此，2015年全年全国仍然新开业356个大型商业项目，新增商业供应量约3437.28万㎡。万达依然开足马力，一年新开26个项目，让其他企业望尘莫及，华润置地、太古地产、恒隆等也相继发力，为2015年商业地产贡献优质项目。

　　本文将从项目体量、开业时间、城市分布、项目定位、主力店、企业等角度为你解读2015年商业项目开业情况。

　　（一）2015商业供应量分析

　　一、新增商业供应量约3437.28万㎡

　　据赢商网不完全统计，2015年全国共新开业356个大型商业项目，比2014年底赢商网预测的480家减少100多家。新增总商业供应量约3437.28万㎡，距2014年底赢商网预测的2016年、2017年新增购物中心建筑面积4929万㎡还有很大差距。2015年中国购物中心发展速度放缓，前几年商业地产过热发展后遗症出现。

　　二、供应量区域分布

　　华东区域领先 东北和西南不如预期

　　从开发总量区域分布来看，华东地区（上海、江苏、浙江、山东、福建）新增商业面积约1305.5万㎡，领先其他区域。华中地区（湖北、湖南、河南、江西、安徽）华南地区（广东、广西、海南）地区次之，西南地区（四川、重庆、云南、贵州、西藏）紧随其后，华北（北京、天津、河北、山西）东北（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）差距不大，西北（甘肃、宁夏、新疆、青海）地区供应量最少。

　　华东地区商业供应量领先其他区域。一方面，上海、南京、杭州、苏州等一二线城市对商业项目具有吸引力。另一方面，区域内经济发达，三四线城市居多，随着一二线市场竞争趋于饱和，拥有广阔市场空间和相对宽松竞争格局的三四线市场，越来越多吸引地产开发商进驻。比如，新城控股2015年开业的5个吾悦广场均在该区域的三四线城市。

　　西南地区新增供应量不足400万㎡，远不如市场预期。戴德梁行曾预测， 2015年重庆将新增122万㎡商业供应量。同样，有数据也预测昆明2015年将新增300万㎡商业供应量。

　　而由于此前该区域商业项目过热发展导致商业供应量严重过剩，加之电商冲击，商业项目面临招商和运营难题，很多项目选择延迟开业，甚至有部分处于停工半停工状态，导致真正新增商业供应量和预测有很大差距。

　　东北地区也面临和西南同样的境况，很多项目选择延迟开业。比如沈阳，原定2015年开业的商业项目有18个推迟到2016年开业。

　　三、不同体量项目区域分布

　　华南社区型购物中心兴起 西南大体量项目集中

　　从项目体量区域分布来看，不管是10万㎡以上的巨无霸项目还是5万㎡mini型项目，华东地区数量都多于其他区域。主要是由于华东覆盖区域面积大，经济发达，既需要大体量的城市级商业项目，又需要与大型社区相配套的社区型商业。

　　华南是唯一一个5万㎡以下商业项目多于10万㎡以上商业项目的区域。华南区域商业项目主要以广深两个一线城市为核心，而深圳今年下半年开业的十多个购物中心有近半都是社区型购物中心，万科、保利等企业也频频在广州开业社区商业项目。

　　西南地区商业项目主要集中在成都、重庆及昆明三大城市，导致商业项目大体量居多。

　　四、不同体量商业项目占比情况分析

　　大体量商业为主 社区商业逐渐增长

　　新增商业项目超10万㎡商业项目占比达38.7%，介于10万㎡和5万㎡之间的占比达30.6%，小于5㎡方的占比接近25%。

　　一方面，新增商业项目仍以大体量为主。

　　在体验经济当道情况下，大体量能容纳不同的业态，利于一站式购物环境打造，各商业项目纷纷向大体量看齐。万达、华润置地、大悦城、太古地产等商业地产巨头本身实力雄厚，不用担心招商运营问题，推出众多大体量项目，推高大体量项目占比。

　　另一方面，社区商业呈现增长趋势。

　　当下，商业项目过剩，电商冲击等导致购物中心遭遇招商运营共同难题，小而精的社区商业能降低招商运营风险。此外，社区商业主打社区，利于破除商业项目同质化问题。万科、保利等传统住宅地产大佬均开始加码社区商业，今年分别开业了广州万科里、保利时光里二期等社区商业。

　　五、代表商业项目

　　10万㎡以上代表项目：

　　5万㎡以下代表项目：

　　（二）2015新项目开业时间分析

　　三季度表现强劲 四季度势头放缓

　　从项目开业时间段来看，三四季度依然是开业的旺季，但是各季度数量差异并不十分明显。受国庆黄金周影响，三季度全国共开业106个商业项目，位于各季度开业商业项目数量之首，但受商业“寒冬”影响，部分项目延迟开业，第四季度未能延续三季度强劲态势。

　　开业项目集中1、9、12月

　　从具体月份时间段来看，商业项目月度开业数量差异化明显。受五一、十一、元旦、春节等节假日影响，商业项目开业高峰期集中在1月、9月和12月三个月， 2月和5月也出现开业小高潮。

　　受国庆黄金周影响，9月份集中开业66各项目，为全年项目开业数量最多月份，而3月则是全年开业项目最少月份。

　　（三）2015新项目区域、城市分布

　　华东领先 西南表现不容小觑

　　华东地区以131个开业项目数量遥遥领先其他区域，华中57个项目数量居第二位，华南54个项目紧追其后，西南也有突出表现，新开40个商业项目，华北东北和西北三地开业数量均不超30个。

　　上海荣登城市榜首 南京武汉随后

　　上海一年新开23个商业项目，当之无愧成为全国开业项目最多的城市，南京和武汉紧随其后，并列第二位。

　　上海作为中国的经济中心，经济发达，市场广阔，商业项目进驻意愿强烈。

　　除了传统的五大市级核心商圈和已形成的城市副中心的次级商圈外，随着人口逐步向城市边缘迁徙，上海新兴的社区型商圈近年来不断兴起，未来上海的绝大部分的商业供应量主要集中在新兴商圈。此外，随着上海庞大地铁网络的建成，地下空间日益受到商业项目的追捧。

　　上海代表项目：

　　南京作为六朝古都，又是长三角城市群的核心城市之一，自古以来商业氛围浓厚，商业项目进驻意愿丝毫不逊于上海。

　　南京代表项目：

　　武汉作为中国中部地区的经济中心，商业发展空间较大，辐射作用强，不管是外地企业还是武汉本土地产企业，在武汉开发意愿强烈。

　　武汉代表项目：

　　（四）2015新项目定位分析

　　中端项目为主 社区商业比重在增长

　　从项目定位来看，新开商业项目仍以中端项目为主，高端商业项目所占比重少，社区商业所占比重也不多，但呈现增长态势。

　　受反三公消费、经济下行以及建设自贸区的影响，奢侈品消费大受影响，高端购物中心扩张谨慎。

　　社区商业虽然所占比重不多，但社区商业的差异化特征已成为购物中心破除同质化转型的一个重点方向，未来社区商业的比重将逐步增加。

　　高端购物中心代表：

　　中端购物中心代表：

　　社区商业代表：

（五）2015新项目主力店分析

　　据赢商网不完全统计，影院、儿童业态仍是购物中心青睐的主力店，精品超市日益成为购物中心热衷引进的超市门店，百货、家用电器等主力店在衰弱。于此同时，集合店、书店等成购物中心新兴主力店业态。

　　百货是计划经济时期的产物，与现今的商业百花齐放、讲究新鲜感和体验感的大环境不相适应，百货主力店日益被购物中心抛弃。2015年开业的购物中心中，引入百货的商业项目越来越少，就是曾经作为万达广场标配的万达百货，也遭遇了“抛弃”的命运。

　　2015年开始，万达大刀阔斧对全国40家万达百货进行调整，关闭或压缩百货业态面积，今年新开业的25家万达广场只开业了11家万达百货。

　　万达影院开业数量最多  大地影院表现突出 

　　影院业态中，万达影院开店最多，达29家，除进驻25家万达广场外，还进驻了其他四个项目。截止12月31日，万达院线拥有已开业影院达218家，计划到2016年底将建成影院260家。此外，万达院线不断在在国内外并购，通过收购影院资产，进一步提高城市覆盖率，提升对影院市场的控制能力。

　　此外，中影、CGV、星美和大地影院2015年都有突出表现。

　　高端精品超市受欢迎 所占比重增长

　　超市方面，虽然零售市场需求不旺，关店潮依然在继续，但目前超市还是作为主力门店被购物中心引入，不过高端精品超市日益受追捧，所占比重在增加。

　　从定位来看，进驻数量上，依然是传统超市占主力。高端精品超市的品牌数量和进驻的数量在不断上涨。据统计新开购物中心共引进了Ole’、BHG精品超市、blt精品超市、百佳精品超市等11个精品超市品牌，进驻数量达27家。

　　从数量来看，受零售大环境低迷和线上生鲜电商的冲击，超市拓展的势头有所放缓。大型超市纷纷改变单一大卖场业态，向线上线下全面融合发展的O2O 经营模式转型，纷纷加码线下社区生活超市和线上电商服务平台布局。

　　儿童业态增长迅猛 发展前景看好

　　数据显示，目前，我国12岁以下儿童达2.9亿，18岁以下青少年已接近4亿，青少年消费支出已占整个家庭收入的25%，且以每年9%以上的速度递增。儿童业态将成为购物中心“人气磁石”，各大购物中心纷纷加码儿童业态。

　　数据显示，目前我国儿童业态商业总面积已达到916.1万平方米，儿童业态在购物中心占比由5%上升至15%，近两年提升尤为显著。

　　儿童业态配比也由过去单一的儿童零售向儿童教育、儿童拓展、儿童职业体验、儿童游乐、儿童餐饮、儿童摄影、母婴服务等多元业态发展。

　　随着二胎政策的全面放开，我国儿童人口将再度迎来大幅增长，儿童业态将迎来更广阔发展空间。

　　集合店、创意书店新兴主力店兴起

　　品牌集合店不仅可以让多品牌分担店铺租金压力、降低运营成本，还可以增加顾客停留时间，进而提高成交率。近几年，品牌集合店也越来越受购物中心青睐，甚至有取代百货在购物中心地位的趋势。i.t集合店、SETAN BEAUTY集合店、BASIC　HOUSE集合店、ATTOS集合店等集合店都是近年来兴起的热门集合店。

　　此外， 创意书店也日益成为继影院、餐馆、儿童游乐场之后，购物中心又一新宠。甚至在一线城市，书店已成为购物中心的新“标配”业态。诚品书店、方所、西西弗书店等无疑成为购物中心一道亮丽的风景。

　　（六）2015新项目所属企业分析

　　万达、华润置地、太古地产等名企云集

　　从企业来看，2015年商业项目开业可谓海内外名企云集。万达、华润置地、大悦城地产、银泰等商业地产大佬一如既往开足马力前行。

　　万达全年贡献了25座万达广场和一座西双版纳旅游度假区，稳座开业数量霸主位置。

　　2015年开始，万达启动第四次转型，宣布将从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。在地产业务上，万达开始“避重就轻”，加快发展步伐，主推“轻资产”战略，未来投建万达广场的全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理。

　　轻资产能确保万达广场更快速地大面积复制。 2016年将开业50座万达广场，其中超过20个是轻资产项目，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

　　华润置地以青岛万象城、赣州万象城等7座项目的开业量紧追万达。华润新开业的商业项目均选址在二三线城市，反映了华润置地深耕二三线的发展战略。

　　不过，在二三线城市毛利率下降后，由吴向东执掌的华润置地开始重返一线城市，加速在一线城市跑马圈地。据华润置地财报数据显示，仅2015年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其中仅北京、上海区域拿地支出便高达244.72亿元，未来华润置地将有更多的项目落子一线城市。

　　银泰也不甘落后，开业了5个项目。

　　苏宁2015年在商业地产领域表现突飞猛进，全国新开业了9座苏宁广场。

　　此外，来自港台的太古地产、恒隆地产、新光三越、诚品集团，来自海外的永旺、凯德等也加入商业地产开业项目争夺大战。

　　相比于大陆本土企业，港台和外资企业在商业地产方面有更多的优势。

　　资金方面，融资渠道更多元和便利，方便大体量商业项目的建设和长期持有。政策方面，港台和外资企业在拿地等方面拥有政策上的优势。招商方面，港台和外资企业对品牌有更大的吸引力，招商压力相对更小。运营方面，从事商业地产时间长，操盘经验丰富，运营能力更强。

　　在发展模式上，港台和外资型购物中心主要选址在一二线城市，以城市级别购物中心为主，体量达，进驻品牌多，成为城市新商业中心。

　　纵观2015年中国商业地产发展的这些数据，可见2015年中国商业地产呈现以下这些特点。

　　从供应量来说，虽然新增3437.28万㎡商业供应量，但与此前预测的数据还有一定差距。

　　从体量上来说，还是以大体量商业项目为主，小型的商业项目数量在增长。

　　从定位来说，中端项目依然是市场主力，高端项目扩张谨慎，社区商业呈发展态势。

　　从主力店业态来看，影院、儿童业态仍受欢迎，精品超市日益取代传统超市，百货家电已在衰落，集合店、书店等成购物中心新宠。

　　从企业来看，国内外商业地产大佬争相开战，热闹飞凡。

　　数据来源：赢商网