《国家新型城镇化规划》已上报国务院，预计将很快发布。在去年底的中央城镇化工作会议上，新型城镇化有两个引人注目的关键词——人的城镇化和城市群。

新型城镇化将以城市群为主体形态，资源将向发展条件较为成熟的城市群集中。

具体来说有这样几方面的含义。

首先，以城市群为主体形态意味着城镇化的发展将遵循市场规律，因势利导，顺势而为。历史上形成的大城市和区域中心城市，多是因市场和产业发展自然演变而成，是对人口、产业的自然吸纳结果，今后城镇化的发展要尊重市场规律，就必须延续这种城市发展的历史脉络，依托于这些成熟的中心城市及其周边成熟的交通、产业、人口和自然禀赋而发展。

其次，这些已经发展较为成熟的中心城市，尤其是一线城市，规模已经偏大，由于城市功能过于集中于中心城区而造成资源承载危机，形成环境污染、交通拥堵、房价过高等大城市病。这些中心城市无法再以原有的从中心向外扩张的传统模式发展下去。而以原有较为成熟的中心城市为依托，让城市功能和产业向周边区域分散，通过发达的轨道交通和其他公共交通将中心城市、区域中等城市、小城市、卫星城连接起来，形成一体化协调发展的局面，这既符合城镇发展的自然历史规律，又能缓解中心城市压力，是城镇化发展中较为恰当的一种模式。

以城市群为主体的发展形态，意味着如珠三角、长三角、环渤海区这些已基本具备城市群形态的区域将会得到进一步的发展，而中西部地区的经济资源禀赋较好的区域如长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群、关中城市群等都将在下一步城镇化过程中受益。对北上广深这些中心城市而言，其发展模式也将向“摊大饼”的传统模式告别，中心城区的大规模开发也将进入尾声，低端产业将逐渐被生活居住和商业置换，而城市中心区的功能将向周边城市群疏散，跨区域的产业分工和一体化将使得周边中小城市和区域受益。

对房地产行业来说，新型城镇化意味着巨大的机遇，因为无论城镇化怎样发展，居住、生活、产业、商业等功能都离不开各种形态的房地产，但我们不能把这种机遇简单地理解为以往房地产发展模式的自然延续，新型城镇化对房地产行业提出了全新挑战。

以城市群为主体形式的新型城镇化将会打破以往“一二三四线城市”的传统城市等级划分，城市群内承担中心城市功能转移的中小城市和卫星城将成为下一步城镇化发展的热点区域。对房地产企业来说，战略方向要选择正确，要看清城市群发展的大方向，要有一个长期的战略，选择有潜力的城市群深耕，而不是像以往那样，跟着调控的节奏在一二线和三四线城市之间来回奔波。

由于未来城镇化的发展更多地体现为产业支撑，城市综合配套的提升，而不仅仅是居住功能，传统的房地产企业要想抓住新型城镇化带来的机遇，就必须完成从观念到核心能力的转型，完成从开发商到城市运营商的升级换代，具备城市经营者的眼光，拥有城市区域规划定位的能力，拥有产业运营的能力和资本整合的能力。一些龙头房企已经开启了这方面的转型，转型商业地产、做城市配套服务商、聚焦产城融合等，都是在这方面做有益的尝试，而这条路才刚刚开始，机会还很大。

别一心在一线城市血拼地王了，到各个城市群的广阔天地去，必将大有作为。