今年以来，房地产市场局势复杂，众多房企纷纷从住宅市场外拓转型。相对低调的“四爷”保利地产也终于按捺不住，准备大规模进军商业地产，欲于该领域分得一杯羹。

　　截至今年11月，保利地产实现年销售面积934.92万平方米，实现销售金额1194.12亿元。按照其2014年设定的1500亿元的销售目标，保利需在最后一个月实现超过300亿元的销售额度。对于在前11月中销售业绩最好之时，也未超过200亿元的保利地产来说，要实现今年年度目标压力颇大。

　　为对抗市场下行趋势对公司发展的冲击，保利地产也启动了转型策略，不再将发展眼光仅限于传统的住宅开发，而是转向商业地产，进而打造产业链的多样化发展。

　　近日，保利商业地产透露，将立足以往获取的商业用地，按照26个月开业一个购物中心的速度，在2至3年内，平均每年新开2至3个购物中心，预计到2018年新开11个购物中心。

　　发展速度明显放缓

　　在昔日为人津津乐道的“招保万金”四大房企中，保利地产的发展步伐虽然紧跟一哥万科，却也步履维艰。

　　早在2012年，保利便成为继万科之后第二家跻身“千亿俱乐部”的房企，其当年业绩增长幅度超过40%。然而，随着房地产市场遇冷，保利地产的发展速度也明显放缓。

　　同为A股市场上的标杆房企，万科2014年前11个月的累积销售金额达1901亿元，比2013年同期增长18.9%，完成全年销售计划约95%。而保利前11个月的销售金额为1194.12亿元，完成全年计划约80%。在销售进度上，万科依然保持领先地位。

　　据克而瑞研究中心统计，2014年，保利地产前10个月的销售额为1068.8亿元，完成全年目标1500亿元的71.3%，而去年同期数据显示，保利2013年前10个月的销售额为1007.29亿元，完成去年销售目标1200亿元的83.9%。虽然保利地产整体上业绩有所增长，但是增速有所放缓。

　　尽管如此，其扩张的步伐却从未放缓。保利地产曾在2012年拿地激进，通过多种渠道频繁融资为其资金“输血”，这种模式也遭到业内人士质疑，如果保利要保持现有的销售规模持续激进发展，将难以摆脱高负债困局。当年保利的有息负债总额高达779亿元，在龙头房企中排首位。据Wind数据统计，保利2014年依然沿袭了其拿地激进扩张的风格，保证每个月至少拿地一宗。其中1月和9月均拿地8宗，为单月拿地数量最多的月份。

　　数据显示，截至三季度末，保利地产有息负债的平均融资成本为6.48%，较半年报的7.84%下降1.36个百分点，较去年年末的7.03%也有所下降。但同时其资产负债率为80.3%，净负债率为130%，仍处于较高位置。现金流方面，保利三季报显示，公司现金流非常紧张，且有持续下降的趋势。对于现金流的减少，保利方面给出的解释为，工程款、地价等支出增加，销售回笼放缓，这也归结为市场层面原因。

　　虽然有分析师认为，保利地产整体杠杆高，但资金成本较低，短期偿债压力较低，公司实际上并没有因为高杠杆而产生经营风险。但是，资金端的吃紧仍然让保利对资金展现了极大渴求。

　　12月15日，保利地产发行中期票据已通过了中国银行市场交易商协会的注册，注册金额为150亿元，有效期两年，这意味着，保利地产可根据市场情况及有关规定要求，在注册有效期内择机发行中期票据，在可发行的额度范围内，决定债务融资工具的具体品种，以此方式进行融资。

    4年开业11个购物中心

　　近期，万达商业地产赴港上市，及内地部分城市频推REITs试点，又一次将商业地产推向焦点。为对抗传统住宅市场的下行，保利地产也在商业之路上做足功夫。

　　据了解，保利地产现有两个已开业的购物中心项目，分别为广州保利中环广场和佛山保利水城。未来新开的购物中心有11个，即浙江慈溪保利滨湖天地、上海徐汇滨江项目、合肥瑶海项目、石家庄保利花园、长沙县项目、中山保利国际广场、江门滨江新城项目，湛江原点广场项目、韶关芙蓉新城项目、广州保利克洛维项目和广州琶洲地块三项目。届时保利地产持有型集中式商业将达到13个，总建筑面积接近100万平方米。每个购物中心规模约在8万平方米左右，由保利商投公司统一招商管理。

　　保利商业地产投资管理有限公司是由保利地产于三年前成立，商业公司的架构与保利地产所有一级子公司平级，负责持有型物业的运营管理，包括购物中心与酒店，保利地产董事长宋广菊任商业公司董事长。

　　实际上，保利的商业地产之路早在2002年就开启了。在保利地产制定的“十二五”规划中，将“商业地产与住宅地产相结合”作为公司“三个结合”核心战略之一，把商业提升到与住宅并行的战略高度，并在当时计划于“十二五”期间商业地产年经营收入达到20亿元以上。

　　然而，商业地产发展并不如保利最初想的那般迅猛，截至今年前三季度末，保利在产品结构上，住宅产品仍是主流，占比逾八成，商业地产仅占小部分。

　　以保利地产现有的两个购物中心项目来看，保利广州中环广场的总建筑面积为5.9万平方米，出租率为99%，上半年经营收入为4717万元;佛山保利水城项目的总建筑面积为11.6万平方米，出租率也高达99%，上半年经营收入为4213万元。根据保利半年报显示，上半年保利商业物业(购物中心+展馆+写字楼)合计收入3.46亿元，而上半年保利地产的总营收为339.99亿元，商业物业收入占比仅为1%。

　　保利商业副总经理方长斌曾表示，从战略的角度上看，保利商业地产开发量的加大，已经成为能与住宅开发并驾齐驱的另一个主营业务之一。但从经营数据上来看，保利的商业地产还需加大马力才能与住宅开发并驾齐驱。

　　方长斌表示，保利已与近300个品牌商家达成战略合作关系，这些品牌主要是知名的全国连锁品牌，如华润万家、家乐福、永辉超市、麦当劳、肯德基、屈臣氏、星巴克、孩子王等，保利与品牌商家基于市场环境的变化和项目拓展意愿开展的沟通便于达成合作，对项目设计和招商亦起到很大的促进作用。

　　保利在深化品牌联盟方面也在积极适应市场。在一二线城市，传统的零售品牌在购物中心的占比逐渐缩小，体验经济时代去百货化，取而代之的是文创品牌、更具有互动性的子品牌，保利希望与这些品牌开展合作，使旗下的购物中心更聚人气。此外，购物中心在体验这个层面，要有自己的特色，拥有自己不可复制的特点，最大程度的接地气。