据《新闻晨报》报道，一线品牌整体撤离外滩、淮海路门店空关近半年、社区商铺不卖百货，上海商业地产市场正在经历一场动荡。近日，本报记者对黄浦、浦东、徐汇等多个商圈进行调查，面对高企的租金压力，网络电商的冲击，传统的百货业正在从上海各类商业项目中大举撤离，租金明显下滑。

　　不过，商业地产市场的供应还在增加，根据土地供应情况的统计，未来3年，上海商业地产市场将出现井喷，预计新增商业面积超过330万平方米，是此前年份的3.4倍。未来谁来支撑放量的商业地产市场？

　　外滩:饭店、办公楼取代一线品牌

　　华灯初上，黄浦江两岸的霓虹灯绚烂多彩。透过巨大的落地玻璃，已经看不到雨果博斯、杜嘉班纳、乔治·阿玛尼、百达翡丽、宝诗龙等众多一线品牌。

　　2009年，因销量每况愈下，雨果博斯成为最早离开外滩的奢侈品牌。2012年，杜嘉班纳搬离了外滩6号。曾在“外滩3号”经营10年之久的乔治·阿玛尼也于2013年初关店，空荡的橱窗几乎让人忘记它当年风光入驻的情景。随后，外滩18号陆续失去了百达翡丽与宝诗龙。

　　取代这些一线品牌的是酒吧、办公楼、饭店。如今，外滩6号只有一楼有两家品牌服饰店，二楼到四楼全部被饭店占据，外滩3号则关门了，隔着橱窗可以看到里面一片狼藉，外滩18号也只有卡地亚等一两个名牌，大部分的顾客都在中厅享受着下午茶。

　　淮海路:关门店铺还在找方向

　　淮海中路从成都北路走到东湖路一公里左右的街道，曾有100多家比邻的沿街商铺，盛极一时。不过，半年前关店潮袭击淮海路，二十多家店铺转让，半年过去了，淮海路还在摸索。

　　昨天，在淮海路上，十多家店铺或是大门紧锁，或是贴上招商广告，从店铺的装潢来看，这些店铺原本以服饰、百货为主，比如著名的国有品牌双妹、海澜之家、达芙尼等。淮海路上最著名的购物中心要数淮海中路527号了，这里正在装修。历经华亭伊士丹和万得城电器两轮败走后，近日新业主阳光新业接手。阳光新业透露，未来的527号将主打体验式购物中心，预计今年圣诞亮相，几乎一半的区域用于餐饮。淮海路正在探索传统的百货模式以外的转型，增加餐饮、电影等体验式消费，或者引入全球旗舰店等新型业态。

    南京路、第一八佰伴:启动商业结构调整

　　南京路步行街启动了新一轮的商业结构调整，目标也是体验式消费。

　　一向只进超市销售的玛氏巧克力，日前就将店铺开进了南京路步行街，而且卖的还不只是巧克力。这家“M豆巧克力世界”位于百联世茂国际广场，占据了一楼、二楼两个楼面。里面不仅有品种丰富的巧克力豆，还有不少与品牌相关的衍生产品、游戏项目以及巧克力模型玩偶，可以让顾客互动。与世贸广场其他区域相比，巧克力世界内的人流明显多出好多，连收银台都排起了长队。一名店员告诉记者，这个铺位原来是一家服装专卖店，但营业一直不理想。而“巧克力世界”入驻后，每天的客流量上升明显。

　　第一八佰伴同样面临转型。其负责人介绍，作为上海百货行业的龙头，在互联网的冲击下，其业态也在发生着细微的变化，已逐步提高了体验式商铺的比例，尤其是餐饮。

　　社区商业:体验式消费成主流

　　近年来，风起云涌的社区商业，几乎全面抛弃了百货。大拇指广场，浦东人气最高的商业地产项目，95%以上的店铺被餐饮、亲子娱乐等体验式商店所占据。只能在地下、地上家乐福超市附近不显眼的几处地方找到服饰商店。一位服饰店店员透露，近两年，店铺业绩下滑很明显，今年上半年跌了两成多，勉强维持。

　　万科近日在上海开出了首个高端商业地产项目—2049，为住宅配套的社区商铺，项目定位于生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班等，已经将传统百货剔除。昨天，记者在东明路的现场看到，已经入驻的店家有咖啡店、红酒体验、饭店、少儿英语等，一位商铺招商人员透露，居民很少会在社区商铺内买品牌服饰、化妆品等百货，他们要么上网购物，要么去大型购物中心，社区项目定位于体验式消费。

　　传统百货业缘何日渐式微

　　关于淮海路百货凋零的原因，众说纷纭，有人说是淮海路租金太高，但据第一太平戴维斯统计，目前淮海路街铺平均租金在每天每平米35－65元，近些年变化不大，甚至比南京东路、徐家汇还略逊一筹。也有人说，是百货业的衰落，淮海路的品牌受到区域商业、电商的冲击相当明显，很多品牌销售额逐年下滑。

　　百货实体店销售整体低迷，大量的消费从线下到线上。中国百货商业协会统计数据显示，2013年，81家大中型百货零售企业销售总额为2282.7亿元，同比增长8.92%，比2006年至2012年百货行业销售年均16.5%的增长率明显下滑；而电商的表现却是日新月异，截至2013年12月，中国移动电子商务市场交易规模达到2325亿元，较上年的965亿元增加141%，预计到2014年，有望达到4124亿元。“从近两年的业绩表现来看，我们各个购物中心里百货的销售额都出现了下滑，最明显的例子是国美和永乐，销售额降幅超过30%。”国内一家大型购物中心运营方透露，五年前，在其购物中心中，百货业态占据了50%以上的面积，而现在只有30%不到，未来，国美、永乐可能也要撤出，购物中心将把更多的空间留给餐饮等体验式消费。

　　万达地产风生水起，万达百货却是盈利困难。“2012年的时候，王健林就提出要扩大体验式消费，餐饮类的比例要突破30%。”万达集团一名前员工透露，根据万达集团要求，今后开设的万达广场(不含万达百货)二楼将全面取消服饰业态，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，并要在2015年前把已经开业的72个广场二楼业态调整完毕。

　　商业地产前途在哪

　　商业项目还在源源不断入市，预计上海在2016年底前开业的项目总量超过330万平方米。从历史供应数据来看，2000年至2013年，上海的年平均零售物业供应量为325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物业供应量将为1122876平方米，是此前年份的3.4倍。

　　“将商铺改成饭店确实可以提高人气，但是饭店的面积要求大，租金承载能力低，百货还是商业地产最喜欢的经营内容。”国内一家大型购物中心运营方透露，作为纯商业地产运营商，不会将百货商户全部清理，但要根据定位做一些梳理，引进一些能够与电商形成互补的品牌。

　　体验式消费同样存在重复的问题，并且很难改变淮海路、南京路等中心区域商业颓势。“现在还有人从宝山跑去徐家汇购物吗？实际上，徐家汇是社区商业的概念。我们应该重新规划上海的商业布局，建立国际化的商业格局。”昨天，上海市流通经济研究所常务副所长汪亮表示，从国际大都市的商业格局来看，商业分为国际商圈和社区商圈两部分，现在国内大都市面临的主要问题就是国际商圈定位不明晰，国际商圈应该主要接待国际消费者，这些人到上海来购物，要买当地的名特优产品，民族的才是国际的。

　　不过，民族品牌难以承担高租金，佰草集、海澜之家等搬离淮海路就是一个很好的例子。“大部分商业地产运营者做的是商铺出租的业务，商铺租金年年涨，能够承载租金的只有高附加值的服饰品牌，而这些商户受到电商冲击很大，关了开，开了关，商业项目定位不明。所以市级商业项目应该重经营，避免商铺层层转租，从全国引入名特优的产品，培植一批中国的好品牌，通过销售获得利润，不简单依赖租金过日子。”