头号住宅开发商万科目前越来越多元化。今天下午，北京万科发布了覆盖高中低档次的写字楼产品线，并宣布其在北京规划中的十几个写字楼项目将陆续开始销售。

　　万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科目前定位是“城市配套服务商”，要从向销售要业绩转变为向经营、管理和服务要业绩，写字楼则是多元业务布局中的一部分。他同时透露，不仅北京万科，上海、广州、杭州等地的万科都开始了写字楼的研究和开发。

　　产品线向绿地看齐 万科迟到补课

　　作为开发了30年住宅的头号开发商，万科在商业尤其是写字楼方面的经验乏善可陈。

　　毛大庆承认，写字楼的技术难度远大于住宅，但进入新领域，没有能不能做，只有想不想学。他表示，万科在商业领域的学习对象包括万达、绿地、凯德和华夏幸福基业等公司。此外，公司内部一部分原先做住宅的员工已经转岗到了做商用业务，还挖了一些万达、凯德的人才进来。

　　万科今天公布的写字楼产品线，从高端到低端分别为万科中心系、金域国际系和万科天地系三种。其中，万科中心系定位临近机场的甲级或超甲级写字楼，现有项目包括顺义天竺万科中心和大兴首开万科中心；档次稍低的金域国际系，定位传统商务区的综合体配套写字楼，目前有位于上地的住总万科金域国际中心和位于大兴旧宫的金第万科朗润国际中心；定位最低的是万科天地系，包括位于房山的万科长阳天地和长阳半岛v公馆等。

　　北京万科表示，万科的产品线是向绿地学习，并要“叫板”绿地。据了解，绿地旗下写字楼产品目前有绿地中心、绿地中央广场和绿地启航国际三类。

　　对此，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红向网易财经表示，目前房企都面临转型，未来更多房企进入写字楼商业领域是必然的。石文红也指出，绿地进入较早，相对优势较大。“我们从2009年进入北京就开始做写字楼，目前绿地在北京的写字楼建筑面积规模超过200万平方米。2014年写字楼的销售额将超过100亿，占绿地在京总销售的80%以上。”

　　定位城市产业新区 瞄准小微企业

　　写字楼市场竞争激烈，而北京睿信致成管理咨询董事总经理郝炬则认为，由于自身一贯的住宅开发思维所限，万科做写字楼将面临比较艰巨的挑战。

　　“目前看，万科做写字楼的地块都是一些此前所拿的综合性地块，零零星星，并且几乎全部都不在北京的核心地段和商圈，这对未来的销售和运营非常不利”，郝炬说。

　　毛大庆对此解释，北京四环内商业地块的供应几乎没有，除了购买烂尾楼，开发商只能在郊区寻找新的市场。他说表示，万科写字楼的主要企业客户不是高大上的跨国企业，而以小微创业公司为主。为了吸引这类公司，万科的写字楼产品将采用国外建筑师理念，打造一些“有意思”的产品，同时要将住宅开发的思路引入写字楼，包括在写字楼内配置社区商业。

　　去年年底，北京万科首个商场昌平金隅万科广场开业，开业后运营良好，曾放言“要从棺材里伸手阻止多元化”的万科集团董事长王石也亲临考察。业内普遍认为，万科自身有丰富的业主资源，在小区旁边配套商业是其商业成功的关键。

　　郝炬对此指出，住宅密集区一般都有商业需求，但很难衍生出办公需求，这就是北京回龙观、天通苑为何只能是“睡城”的原因。这意味着，万科难以将自身在住宅、商场开发上资源转移到写字楼上。

　　“万科要做写字楼，不能只是表面上的产品线细化，而必须是从拿地标准、资金融取、团队培育上都有根本的转变，”郝炬表示。

　　北京万科定位“优秀房地产开发公司”

　　万科做写字楼乃至商用物业，其驱动力不止在于市场，也在于公司自身的定位改变。毛大庆今日表示，两年前王石曾对他说，北京万科要成为一家优秀的房地产公司。这令他非常震动，王石没有说北京万科要成为优秀的万科区域公司。

　　今年上半年，北京万科的销售额为117亿元，即使单独排名，也能进入中国房地产30强。

　　“我们未来更要自立，不能啃老。所以必须以现金流为核心，如果靠卖住宅这么单薄的业务，是很危险的。因为在北京拿地很难，快周转卖完后，你不能保证还能拿地，所以必须做资产运营，立体经营、多元发展，这也是未来北京万科发展的方向，”毛大庆表示。

　　据了解，目前北京万科的业务包括住宅、商业、写字楼、养老、物流等多种方面。毛大庆对网易财经表示，北京万科还没有细算写字楼的销售目标，预计2014年超过200亿元的销售额中，非住宅产品的贡献在35%左右。